DIOPTRA 2007 Ingatlaniroda -Ingatlanközvetítés, Értékbecslés

Online Ingatlan Értékbecslés,

Image

Miért fontos a tulajdonjog fenntartása?

Manapság nagyon sok ingatlan cserél gazdát. Új házak épülnek, és lakásvásárlási lázban égünk. Az adásvétel lebonyolításánál gyakran hallhatjuk azt a kifejezést, hogy az eladó tulajdonjog fenntartással él. De hogy pontosan mit is takar ez, azt nem biztos, hogy mindannyian ténylegesen tudjuk.

Mikor kerülhet sor tulajdonjog fenntartásra?

A tulajdonjog fenntartásra lényegében akkor kerülhet sor, ha a vevő nem tudja kifizetni egy összegben a teljes vételárat, tehát több részletben teljesít.

A törvény szerint ingatlan adásvételénél az erre irányuló szerződésen felül a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön, szükséges az eladó hozzájáruló nyilatkozata. Mindez rendben is van addig, amíg a vevő a szerződés megkötésekor nyomban kifizeti a teljes vételárat.

De mi a helyzet, ha a vevőnek nincsen annyi pénze, hogy egy alkalommal fizessen?

Márpedig manapság ritka az olyan eset, amikor a fiataloknak, vagy akár az idősebbeknek is rendelkezésére áll a lakás megvásárlásához szükséges teljes összeg. Méltánytalan lenne az eladóval, ha ilyenkor is meg kellene adnia a beleegyezést a tulajdonjog bejegyzéséhez. Ilyenkor folyamodhat a tulajdonjog fenntartásához.

Figyelni kell rá, hogy e jogot kikötni, csak a szerződés megkötésekor, és csakis írásban lehet. Ha erre nem kerül sor, később már nem tudjuk orvosolni ezt a hibát.

Meddig tarthatja fenn az eladó ezen jogát?

Az eladó azonban nem tarthatja fenn e jogát a végtelenségig, legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig. Ennek ideje alatt a vevő az ingatlant nem terhelheti meg, például jelzáloggal, és nem is adhatja el.


Biztosíték

A gyakorlatban nem ritka, hogy az eladó egy ügyvédnél letétbe helyezi a tulajdonjog bejegyzéséhez hozzájáruló nyilatkozatot. Ez mindkét fél számára egy biztosíték lehet. Így amikor az eladó hozzájut a teljes összeghez, erről értesíti az ügyvédet, aki az okiratot átadja a vevőnek, illetve a földhivatalhoz is benyújthatja. Ezzel ráadásul még le is veszi a vállunkról az összes ezzel kapcsolatos teendőt.

Mit kell megjelölni az ingatlan nyilvántartási kérelemben?

Fenntartás alkalmazásakor az ingatlan nyilvántartási kérelemben is meg kell jelölni a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét meghatározott személy javára. Ugyancsak feltüntetik ezeket az adatokat az ingatlan tulajdoni lapján is, ezáltal bárki számára hozzáférhető lesz ez az információ is. Amikor pedig megkapja a földhivatal a hozzájáruló nyilatkozatot, törli a fenntartást, és bejegyzi a vevő tulajdonjogát.

Kicsit problémás lehet az eset akkor, ha a vételárat bankkölcsönből akarjuk kifizetni. A probléma oka, hogy előfordul, hogy a bankok csak akkor folyósítják a kölcsönt, ha a vevő tulajdonjogát már bejegyezték az ingatlan nyilvántartásba, vagy legalább már széljegyre került a bejegyzési kérelem. A legokosabb ilyenkor, ha a banktól kérünk egy kötelezettségvállaló nyilatkozatot, aminek értelmében a bank fizet, ha az eladó lemond a tulajdonjogáról. Ezáltal az eladó megnyugodhat, hogy biztosan kifizetésre kerül az ingatlan vételára.

Igazából, ha a vevő nem tudja kifizetni a teljes vételárat, neki se rossz, ha bejegyzik a fenntartást. Így legalább van valami látszatja annak, hogy ő már fizetett egy bizonyos összeget, és így az eladó már nem tudja újból eladni az ingatlant, további pénz reményében.

 


 AImage foglaló és következményei


Az ingatlanvásárlást, legyen szó új otthonról, vagy csak egy jó befektetés lehetőségéről, általában hosszú keresgélés előzi meg. A minden szempontból tökéletes ügylet megkötése persze már nem tűr halasztást, a teljes vételár előteremtése azonban a legtöbb esetben nem megy azonnal. Vásárlási szándékunk komolyságát ilyenkor a foglaló átadása bizonyíthatja legjobban.
Az égbeszökő ingatlanárak mellett manapság ritka az, ha valaki a kiszemelt ingatlan vételárát azonnal és egy összegben ki tudja fizetni. Sokkal gyakoribb megoldás a részletekben történő teljesítés, amikor is a tulajdonjog fenntartásával történő adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg „lefoglalózzuk” az ingatlant, a fennmaradó vételár-részletet pedig utólag fizetjük meg az eladónak. Ilyenkor továbbra is az eladó marad a lakás tulajdonosa, a teljes vételár kiegyenlítésekor azonban köteles külön – ügyvéd által ellenjegyzett – nyilatkozatban hozzájárulni tulajdonjogunk bejegyzéséhez.
Ebben a folyamatban a foglaló igen komoly szerepet tölt be, hiszen a felek egyrészt ezzel erősítik meg a szerződés teljesítésére, azaz a lakás adásvételére irányuló szándékukat, másrészt egy szankció kilátásba helyezésével mintegy megnehezítik, hogy bármelyikük később elálljon a szerződéstől.
A foglaló átadására vonatkozó megállapodást nem kötelező írásba foglalni, azt tehát a szerződéskötéskor szóban, vagy akár ráutaló magatartással is ki lehet kötni. Lényeges azonban, hogy megállapodásunkból az átadott pénzösszeg rendeltetése – azaz hogy azt foglalónak tekintjük – egyértelműen és minden kétséget kizáróan ki kell tűnjön. Érdemes megemlíteni, hogy noha foglaló alatt általában egy meghatározott pénzösszeget értünk, ezen túlmenően azonban bármilyen más ingóságot is adhatunk foglalóként (például értékes karóránkat), ha azt az eladó elfogadja.

Roppant szigorú előírás, hogy a foglalót érvényesen csak a szerződés megkötésekor lehet átadni, és az átadásra ténylegesen sor kell kerüljön. A foglaló ígérete önmagában még semmit sem jelent, annak alapján sem a foglalót, sem a szerződés teljesítését kikényszeríteni nem lehet. Amennyiben a foglaló átadására a szerződés megkötésekor nem került sor, úgy annak kikötése érvénytelen és a később átadott pénzösszeg (vagy más dolog) már nem minősülhet foglalónak. Utólagos szerződésmódosításokban sem köthetünk ki már foglalót, sőt a szerződéskötéskor előlegként átadott összeget sem módosíthatjuk foglalóra. Annak persze nincs akadálya, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor minősítsünk foglalóvá egy korábban más rendeltetéssel átadott összeget.

Amint a fentiekből is látható, a foglaló átadására nagyon szigorú előírások vonatkoznak. Ennek magyarázata azonban éppen a hozzá fűződő jogkövetkezményekben rejlik. A foglaló először is bizonyítja, hogy az adásvételi szerződés létrejött, és aki ezt le akarja tagadni, annak már sokkal nehezebb lesz azt bizonyítania, hogy az a foglaló átadása ellenére sem jött létre.
Mint már volt róla szó, a foglaló biztosíték is, amely egy komoly hátrány kilátásba helyezésével tart vissza a szerződésszegéstől. Ez a hátrány röviden úgy foglalható össze, hogy ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, akkor a vevő elveszíti a foglalót, ha pedig az eladó hibájából, akkor ő köteles az átvett foglaló összegének a kétszeresét visszafizni. Természetesen, ha a foglaló valamilyen ingóság volt, akkor az átvet dolgot kell visszaadnia, és a dolog pénzbeli ellenértékét is meg kell fizetnie.
Gyakran nehéz persze eldönteni, hogy partnerünk ténylegesen hibás volt-e a szerződés meghiúsulásában. Ilyenkor legegyszerűbb azt a kérdést feltenni, hogy úgy járt-e el a teljesítés érdekében, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. A vevő felelőssége például megállapítható akkor, ha a vételárat határidőre azért nem fizeti meg, mert az már nem áll a rendelkezésére, vagy alaptalanul bízott annak előteremtésében.

Az eladó lesz köteles ugyanakkor visszafizetni a foglaló dupláját, ha például nem tájékoztatott minket arról, hogy a lakás korábban többször, nagymértékben beázott, majd e hibát felismerve mi magunk kényszerültünk elállni a szerződéstől. Előfordulhat persze, hogy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért mindkét fél felelős, vagy amelyben mindketten vétlenek voltak; ilyenkor a foglaló a vevőnek visszajár.
Nem árt hangsúlyozni, hogy a foglaló nem minősül bánatpénznek, azaz ha a foglalót veszni hagyjuk, akkor ezzel még nem biztos, hogy szabadulhatunk a szerződésből. Szerződéses partnerünk ilyenkor ugyanis változatlanul igényelheti a szerződés teljesítését (a teljes vételár kifizetését, illetve a tulajdonjog átruházását), és követelheti a foglaló összegét meghaladó kárát is. A foglalónak tehát van egy úgynevezett kárátalány szerepe is, ami azt jelenti, hogy a károsultnak a szerződés meghiúsulásából eredő kárát csak a foglaló mértékét meghaladó részben kell bizonyítania.

Az eddig ismertetett szabályok talán már segítenek megfontoltabb döntést hozni abban a kérdésben, hogy a frissen meglelt ingatlan ellenében merjünk-e adni foglalót, és ha igen, akkor mikor és milyen összegben tegyük ezt. A foglaló összege tekintetében egyébként nincs kötelező előírás, az tehát az eladó és a vevő szabad megállapodásának a függvénye. Meghatározásakor csupán arra kell ügyelni, hogy nagysága ténylegesen komoly hátrányt jelentsen a szerződést szegő félnek. Fontos ugyanakkor kiemelni, hogy ez a hátrány nem okozhat indokolatlanul magas és aránytalan érdeksérelmet. Utóbbi esetben a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti, megvizsgálva a foglalónak a vételárhoz viszonyított arányát (a bírói gyakorlat általában a 10 százalék körüli összeget fogadja el), a feleknek az adásvételhez fűződő érdekét, sőt, akár a teljesítés meghiúsulásának okát és körülményeit is.


 ImageFöldhivatali eljárások

A földhivatalok vezetik az ingatlan-nyilvántartást. Az ingatlan-nyilvántartás alapvető az ingatlanforgalom szempontjából, mert tartalmazza az ország összes ingatlanának törvényben meghatározott adatait.
Az ingatlan-nyilvántartás fontos jellemzője, hogy a benne szereplő adatokat közhitelesen tanúsítja, ami azt jelenti, hogy ha valamely jogot, vagy tényt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Ugyanilyen fontos az is, hogy az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról, tényről vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg. Ez például azt jelenti, hogy amíg más nem bizonyítja be, hogy nem a tulajdonosként bejegyzett személy az ingatlan tulajdonosa, addig őt kell tulajdonosnak tekinteni.

 Miért fontos a bejegyzés?

Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának fontosabb adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket. Ahhoz, hogy ez a nyilvántartás naprakész és pontos legyen, minden adatban, tényben, jogban bekövetkezett változást be kell jelenteni a földhivatalokhoz, s át kell azokat vezetni az ingatlan tulajdoni lapján. Igaz ez a tulajdoni lapon feltüntetett lakcímünkre is. Tehát, ha az időközben megváltozik, azt is jeleznünk kell a földhivatal felé, azonban ezért nem kell külön díjat fizetnünk.

Más szempontból is fontos a bejegyzés

Gondoljunk csak a tulajdonjogra, más jogokra, ahol maga a bejegyzés keletkezteti a jogot!
Vagyis nem elég az érvényes, minden részletében tökéletes ingatlan adásvételi szerződés, illetve az ingatlan birtokunkba adása, ahhoz, hogy a jog bennünket ismerjen el frissen vásárolt ingatlanunk tulajdonosának, szükséges az ingatlan-nyilvántartásba - tulajdoni lapra - történő bejegyzés is. De hasonló az eset jelzálogjognál, szolgalomnál, vagy éppen szerződésen alapuló haszonélvezeti jognál.


Ahhoz, hogy a földhivatal bármilyen jogot, tényt vagy adatot bejegyezzen, szükséges valamilyen okirat, illetve jogerős bírósági vagy más, hatósági határozat. A földhivatal pedig alapvetően kérelemre jár el. Tehát nem fogja felkutatni az újdonsült tulajdonosokat, szomorúbb helyzetben pedig például az elhunyt haszonélvezeti jogosult utódját, örökösét, hogy bejegyzés illetve törlés végett jelenjenek meg, s hozzák magukkal a szükséges okiratokat. Az eljárás megindításáról magunknak kell gondoskodni.

A kérelemhez kapcsolódik a rangsor elve is. Ez azt jelenti, hogy a nyilvántartásban egy-egy


 


 

 



Weblap látogatottság számláló:

Mai: 27
Tegnapi: 30
Heti: 77
Havi: 663
Össz.: 202 719

Látogatottság növelés
Oldal: Ingatlan jogi tudnivalók
DIOPTRA 2007 Ingatlaniroda -Ingatlanközvetítés, Értékbecslés - © 2008 - 2024 - dioptra.hupont.hu

A HuPont.hu az ingyen weblap készítés központja, és talán a legjobb. Ingyen weblap

ÁSZF | Adatvédelmi Nyilatkozat

X

A honlap készítés ára 78 500 helyett MOST 0 (nulla) Ft! Tovább »